2019展望 - 房地產

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已發展國家的經濟增長強勁，應繼續在短期內為利好的房地產基本因素提供支持。基本預測仍甚為正面，環球房地產證券盈利率高於地方政府債券的收益率，反映房地產證券價格仍然合理。然而，現時前景面對的宏觀風險可能高於過去數年，而且在性質上更為全球化。有關風險包括民粹主義升溫、中美貿易戰升級、貨幣政策正常化的失誤、英國脫歐進程失序或中國債務危機。若任何一項風險實現，可能顯著削弱環球經濟增長前景。

環球機遇
過去數月的投資者調查顯示對房地產的投資意欲升溫，機構投資組合對房地產的配置增至10%以上¹。美國和亞太區所佔的配置比重高於歐洲，而且不少投資者致力透過增值平台提高回報，可能是由於預期資本轉化比率在未來的下行空間有限。歐洲方面，由於房地產價格較長期政府債券吸引，因此市場以房地產作為核心策略的意欲較高。展望未來數年，市場上將會出現聚焦於地區的新產品，以滿足正在轉變的投資者偏好。

地區投資主題
地區總回報前景大致取決於我們的經濟增長預期，而且不同的本土和地區市場存在微細差別：

• 亞太區
  在過去數年，亞太區的回報優於預期。市場層面的回報強勁，而且亞太區成為MSCI IPD環球房地產基金指數內表現最佳的成分地區。展望未來，我們估計區內的預測總回報將維持穩定增長，部分原因是淨營運收入的潛力提高。我們看好受惠於周期性升勢（例如新加坡辦公室）或長期持續趨勢（人口老化、電子商貿及科技）的市場板塊組合。
• 歐洲
  由於歐洲大陸的經濟增長持續，優質房地產的租賃增長範圍日益廣泛。縱使面對英國脫歐的不明朗因素，英國房地產的基本因素和資本市場至今保持穩健，但最不明朗的情況似乎尚未出現。由於籌備中的發展項目有限，加上需求出現結構性增長，使物流和酒店板塊特別受青睞。機構投資級別的多戶住宅市場處於初期階段，因而帶來額外機遇，透過預先集資的發展項目參與投資。

1 根據“2017 Institutional Real Estate Allocations Monitor”的調查結果，截至2018年7月。

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